土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。

土地增值稅預征與核定征收的區別？

答：預征與核定征收的差異很大。預征，就是為了保障財政收入均衡入庫，對某些稅種先按照某種方法（多數是按照規定的征收率）把稅款提前征收，最后再進行稅款清算，預征的稅款雖然要先繳納，但是這并不是最終的稅款，清算后要多退少補。而核定征收，就是按照規定的方法計算出稅款，這個是一種“準清算”，不存在多退少補了。

土地增值稅的核定征收范圍見國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發〔2006〕187號

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。