營改增后，房地產行業會計從業人員需要面對不少問題。一般納稅人的稅務處理方法會有著一定區別，下面就為大家分享一些會計分錄的實例，供各位參考。

一、房地產營改增會計處理實務：申報表文件梳理

1、3月31日，總局發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅后增值稅納稅申報有關事項的公告》(2016年第13號)，包括一般納稅人一主表五附表，固定資產表，進項結構明細表，增值稅減免稅申報明細表，小規模納稅人申報表及附列資料，增值稅預繳稅款表;

2、5月5日，總局發布2016年第27號公告，對增值稅納稅申報有關事項進行了明確，調整了進項結構明細表、小規模納稅人申報表及附列資料);

3、5月10日，總局發布2016年第30號公告，再次對申報有關事項再次進行了調整,增加了稅負分析測算明細表,由從事建筑、房地產、金融或生活服務等經營業務的增值稅一般納稅人填報。

二、財務處理公式：

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三、案例(根據總局培訓資料改編)

【1】a房地產企業(一般納稅人)自行開發了b房地產項目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預售房地產，至2016年4月30日共取得預收款5250萬元，已按照營業稅規定申報繳納營業稅。

a房地產企業對上述預收款開具收據，未開具營業稅發票。該企業2016年5月又收到預收款5250萬元。2016年6月共開具了增值稅普通發票10500萬元(含2016年4月30日前取得的未開票預收款5250萬元，和2016年5月收到的5250萬元)，同時辦理房產產權轉移手續。

2016年6月還取得了建筑服務增值稅專用發票價稅合計1110萬元(其中：注明的增值稅稅額為110萬元)。經計算，本期允許扣除的土地價款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。

問：納稅人在7月申報期應申報多少增值稅稅款?

解析

(一)納稅人按照《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)(以下簡稱辦法)第十一條、第十二條規定，應在6月申報期就取得的預收款計算應預繳稅款。

應預繳稅款=5250÷(1+11%)×3%=141.9萬元

(二)納稅人6月開具增值稅普通發票10500萬元，其中包括5250萬元屬于《辦法》第十七條規定的可以開具增值稅普通發票的情形。

(三)根據《辦法》第四條，銷售額可扣除當期允許扣除的土地價款。

(四)納稅人應在7月申報期按照《辦法》第十四條規定確定應納稅額：

銷項稅額=(5250-1500)÷(1+11%)×11%=3378.38×11%=371.6萬元

進項稅額=110萬元

應納稅額=371.6-110=261.6萬元

應補稅額=261.6-141.9=119.7萬元。

納稅人應在7月申報期應補增值稅119.7萬元。

一般計稅下稅負比較：應納營業稅262.5萬元，應納增值稅261.6萬元。

如果這題選擇簡易征收：

6月應預繳稅款=5250÷(1+5%)×3%=150萬元

7月應納=5250÷(1+5%)×5%=250萬元

應補稅=5250÷(1+5%)×5%-150=250-150=100萬元

簡易征收下稅負比較：應納營業稅262.5萬元，增值稅261.6萬元。

【2】2016年5月，上海n房地產開發公司首次購入增值稅稅控系統設備，支付價款2000元，同時支付當年增值稅稅控系統專用設備技術維護費500元。當月兩項合計抵減當月增值稅應納稅額2500元。

解析：分錄

首次購入增值稅稅控系統專用設備

借：固定資產——稅控設備　2000

貸：銀行存款2000

發生防偽稅控系統專用設備技術維護費

借：管理費用　500

貸：銀行存款500

抵減當月增值稅應納稅額

借：應交稅費——應交增值稅(減免稅款)2500

貸：管理費用　500

遞延收益　2000

以后各月計提折舊時(按3年，殘值10%舉例)

借：管理費用　50

貸：累計折舊　50

借：遞延收益　50

貸：管理費用　50

【提示】

購入稅控系統專用設備一般納稅人首次購入增值稅稅控系統專用設備，按實際支付或應付的金額，借記“固定資產”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。按規定抵減的增值稅應納稅額，借記“應交稅費——應交增值稅(減免稅款)”科目，貸記“遞延收益”科目。按期計提折舊，借記“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目;同時，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費用”等科目。一般納稅人發生技術維護費，按實際支付或應付的金額，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規定抵減的增值稅應納稅額，借記“應交稅費——應交增值稅(減免稅款)”科目，貸記“管理費用”等科目。

【3】案例：提供免稅應稅服務;北京d建筑公司2016年6月份在某境外y國會大廈提供建筑服務收入500萬元。

【分錄】

借：應收賬款　5000000

貸：主營業務收入5000000

【提示】

免征增值稅收入納稅人提供應稅服務取得按規定的免征增值稅收入時，借記“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”等科目，貸記“主營業務收入”、“其他業務收入”等科目。