財務凈現(xiàn)值(npv),是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率,將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和,它是房地產開發(fā)項目財務評價中的一個重要經(jīng)濟指標。其計算公式為:

 

npv=∑〔ci-co〕ˇt〔1+i〕ˉt(∑的上面是n下面是t=0,表示第0期到第n期的累計)

npv=項目在起始時間點上的財務凈現(xiàn)值

i=項目的基準收益率或目標收益率

〔ci-co〕ˇt〔1+i〕ˉt表示第t期凈現(xiàn)金流量折到項目起始點上的現(xiàn)值

財務凈現(xiàn)值率即為單位投資現(xiàn)值能夠得到的財務凈現(xiàn)值。

其計算公式為：fnpvr=fnpv/pvi

(16—40)式中fnpvr——財務凈現(xiàn)值率;

fnpv——項目財務凈現(xiàn)值;

pvi——總投資現(xiàn)值。

在項目計算期內，按行業(yè)基準折現(xiàn)率或其他設定的折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。

凈現(xiàn)值是指投資方案所產生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。

財務管理學：投資項目投入使用后的凈現(xiàn)金流量，按資本成本或企業(yè)要求達到的報酬率折算為現(xiàn)值，減去初始投資以后的余額，叫凈現(xiàn)值(netpresentvalue,npv)

凈現(xiàn)值的計算過程是：

1、計算每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量。

2、計算未來報酬的總現(xiàn)值。

(1)將每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值。如果每年的ncf相等，則按年金法折成現(xiàn)值;如果每年的ncf不相等，則先對每年的ncf進行折現(xiàn)，然后加以合計。

(2)將終結現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值。

(3)計算未來報酬的總現(xiàn)值。

3、計算凈現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值=未來報酬的總現(xiàn)值-初始投資

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是：

在只有一個備選方案的采納與否決決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負者不采納。在有多個備選方案的互斥選擇決策中，應選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。